Advogado de regularização de imóveis em Feira de Santana

Nem todo imóvel irregular se resolve do mesmo jeito

A expressão imóvel sem escritura cobre situações jurídicas bem diferentes, e cada uma tem um caminho próprio. Há quem comprou com contrato particular e nunca conseguiu a escritura definitiva. Há quem ocupa o terreno há muitos anos sem nenhum documento de compra. Há quem herdou e o imóvel continua registrado no nome de uma pessoa já falecida. E há quem tem a escritura, mas a construção nunca foi averbada ou a área da matrícula não bate com a área real. A leitura da matrícula atualizada e das certidões é o que separa uma hipótese da outra, e ela vem antes de qualquer escolha de caminho.

As quatro rotas mais comuns e o que caracteriza cada uma

• Usucapião: a propriedade nasce do tempo de posse, sem depender de quem consta na matrícula. O Código Civil trata das modalidades nos artigos 1.238 a 1.242, com prazos que variam conforme a natureza da posse.
• Adjudicação compulsória: existe um compromisso de compra e venda, o preço foi pago e falta a outorga da escritura. O artigo 1.418 do Código Civil assegura ao promitente comprador exigir essa outorga.
• Inventário: o imóvel está no nome de quem faleceu. Nesse caso a regularização passa pela sucessão, porque o artigo 1.784 do Código Civil transmite a herança aos herdeiros no instante da morte, mas só a partilha registrada individualiza o bem.
• Regularização fundiária urbana: o imóvel integra núcleo urbano informal e o tratamento é coletivo, pela Lei 13.465/2017, com as modalidades de interesse social e de interesse específico definidas no artigo 13.
• Retificação e averbação: a titularidade está correta, o que está errado é a descrição do imóvel. O artigo 213 da Lei 6.015/73 cuida da retificação, e o artigo 167, inciso II, item 4, da averbação da edificação.

Por que o contrato de gaveta não vira usucapião automaticamente

Quando existe contrato, preço pago e um vendedor que apenas não passou a escritura, o caminho costuma ser a adjudicação compulsória, não a usucapião. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada em 2000, firmou que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Isso muda o desenho do caso: quem tem contrato não precisa provar tempo de posse, precisa provar o contrato e o pagamento. A usucapião entra quando não há contrato, quando o vendedor não pode mais ser localizado ou quando a cadeia de proprietários se perdeu ao longo dos anos.

O que se reúne antes de decidir

• Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo registro de imóveis, e não apenas o carnê de IPTU
• Contratos, recibos, comprovantes de pagamento e qualquer documento que mostre como a posse começou
• Certidões dos distribuidores judiciais em nome de quem ocupa e de quem consta na matrícula
• Contas de consumo antigas, carnês de IPTU e comprovantes de reforma que ajudem a montar a linha do tempo
• Certidão de óbito e documentos de família, quando há alguém falecido na cadeia de titularidade

A escolha do caminho é técnica e vem depois da leitura dos documentos

Na regularização de imóveis, o escritório começa pelo levantamento documental e só depois indica a via. A ordem importa porque a mesma situação de fato pode admitir mais de um caminho, com custos de procedimento, prazos e riscos diferentes, e porque escolher errado significa recomeçar. Nenhuma orientação sobre qual via cabe pode ser dada sem a leitura da matrícula e das certidões do caso concreto.

O imóvel continua no nome de quem já faleceu

É uma das situações que mais chegam ao escritório e quase nunca é apresentada assim. A pessoa diz que quer regularizar a casa, que quer vender e o comprador desistiu, ou que o banco negou o financiamento. Quando a matrícula é lida, aparece o nome de um pai, de uma mãe ou de um avô que morreu há anos, às vezes há décadas. O imóvel não está irregular por falta de documento: ele está parado porque a sucessão nunca foi processada. Sem inventário e partilha registrada, não existe titular vivo para assinar a venda.

O que a lei diz sobre esse intervalo

O artigo 1.784 do Código Civil estabelece que, aberta a sucessão, a herança se transmite desde logo aos herdeiros. Isso significa que os herdeiros já são donos desde a data do falecimento, mas em conjunto e sem divisão definida. O artigo 1.785 fixa que a sucessão se abre no lugar do último domicílio do falecido, e o artigo 48 do Código de Processo Civil confirma esse foro para o inventário e a partilha, ainda que o óbito tenha ocorrido no estrangeiro. Enquanto a partilha não é levada a registro, a matrícula continua a exibir o nome de quem morreu, e é por isso que o cartório, o banco e o comprador travam.

Sinais de que o caso de imóvel é, na origem, um caso de sucessão

• A matrícula traz o nome de uma pessoa falecida, ou de um casal em que um dos dois já morreu
• Quem mora no imóvel é filho, neto ou sobrinho de quem consta na matrícula
• Existe acordo verbal de família sobre quem fica com o que, mas nada disso foi formalizado
• Um dos herdeiros mora em outro estado ou em outro país e o assunto ficou parado por isso
• Já houve um inventário antigo que não chegou a ser registrado, ou que deixou bens de fora

Por que abrir tarde não impede, mas alonga o percurso

O artigo 611 do Código de Processo Civil manda instaurar o inventário dentro de dois meses da abertura da sucessão. Esse prazo não extingue o direito dos herdeiros, e inventários abertos muitos anos depois seguem sendo processados. O que o atraso costuma produzir é outro tipo de dificuldade: certidões que precisam ser reconstituídas, herdeiros que faleceram no intervalo e trazem uma segunda sucessão para dentro do mesmo caso, documentos de imóvel perdidos e o acréscimo previsto na legislação estadual sobre o imposto de transmissão. Em regra, quanto mais cedo se organiza, menos camadas o processo acumula.

O que se organiza logo no início

• Certidão de óbito e certidões de casamento ou nascimento de quem herda
• Matrícula atualizada de cada imóvel, inclusive dos que estão em outra cidade
• Documentos dos veículos, extratos de contas, saldos de FGTS e de PIS, se houver
• Certidões negativas fiscais em nome do falecido
• Escritura de pacto antenupcial ou documento que indique o regime de bens do casamento

Onde o escritório atende

O escritório fica no Centro de Feira de Santana, na Avenida Getúlio Vargas, e atende presencialmente com hora marcada. Há também atendimento a distância para as demandas que não dependem de deslocamento, o que costuma resolver a situação do herdeiro que mora em outra cidade ou em outro país. A Dra. Maria Fernanda Martins de Miranda responde pela condução jurídica e tem inscrição em duas seccionais da Ordem dos Advogados do Brasil, a da Bahia e a do Rio Grande do Sul.

O que costuma acontecer na primeira conversa

• Escuta da história do imóvel ou da família, na ordem em que os fatos aconteceram
• Leitura dos documentos que a pessoa já tem em mãos, mesmo os que parecem sem valor
• Identificação do que falta e de onde cada documento pendente costuma ser obtido
• Explicação dos caminhos possíveis em linguagem comum, com o que separa um do outro
• Definição do que precisa ser confirmado antes de qualquer decisão

O que adianta trazer, e o que não vale a pena deixar de fora

A matrícula atualizada do imóvel é o documento que mais economiza tempo, porque é ela que revela quem é o titular registrado, se há penhora, hipoteca ou usufruto, e se a construção foi averbada. O carnê de IPTU não substitui a matrícula: ele mostra quem paga o imposto, não quem é o dono. Vale trazer também os documentos que parecem pouco, como recibos antigos, contratos escritos à mão e fotos com data, porque em casos de posse eles ajudam a fechar a linha do tempo sem buracos.

O que não se decide sem ler o caso

Prazo, via processual e enquadramento dependem dos documentos e da história específica de cada imóvel e de cada família. Por isso o escritório descreve os caminhos previstos em lei e o que cada um exige, sem afirmar de antemão qual deles se aplica a uma situação que ainda não foi analisada. Essa é a diferença entre informação jurídica, que este material oferece, e orientação jurídica, que só existe depois da análise do caso concreto.