Advogado de adjudicação compulsória em Feira de Santana

A dúvida que trava muita gente

Uma crença muito difundida é a de que só quem registrou o contrato no cartório de imóveis pode exigir a escritura definitiva. Quem comprou com contrato particular, pagou tudo e nunca registrou nada costuma ouvir que perdeu o direito. Não é o que os tribunais decidem. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Segunda Seção em 2000, enuncia que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

A base legal por trás disso

O artigo 1.417 do Código Civil trata da promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no cartório de imóveis, situação em que o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. O artigo 1.418 permite a esse promitente comprador exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos dele tenham sido cedidos, a outorga da escritura definitiva. A súmula esclarece que a ausência de registro não fecha a porta da adjudicação, porque o direito de exigir a outorga tem natureza pessoal e nasce do contrato.

O que precisa estar demonstrado

• Existência do contrato, ainda que particular, com as partes identificadas e o imóvel descrito
• Pagamento integral do preço, ou o cumprimento do que foi pactuado até o momento da outorga
• Ausência de cláusula de arrependimento que permitisse ao vendedor desfazer o negócio
• Cadeia de cessões, quando o contrato passou por mais de uma pessoa antes de chegar a quem hoje ocupa o imóvel
• Situação registral do imóvel, extraída da matrícula atualizada, para saber quem consta como titular e se há ônus

A posse também é protegida enquanto o caso corre

Além da adjudicação, existe proteção processual para o promitente comprador que já está na posse. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, de 1993, admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que sem registro. Isso importa quando o imóvel é alcançado por penhora em execução movida contra o vendedor, situação frequente em contratos antigos que nunca foram levados ao registro.

Registrar o contrato continua valendo a pena

A Súmula 239 diz que a adjudicação não depende do registro, e isso resolve o passado. Não significa que registrar seja indiferente. O artigo 1.417 do Código Civil confere direito real à aquisição ao promitente comprador quando a promessa, sem cláusula de arrependimento, está registrada no cartório de imóveis. Direito real produz efeito contra terceiros; direito pessoal, em regra, alcança apenas as partes do contrato. Quem tem um compromisso atual e ainda não registrado tende a ganhar segurança ao fazê-lo, mesmo pretendendo depois discutir a escritura definitiva.

O que muda quando o vendedor faleceu ou desapareceu

O falecimento do promitente vendedor não extingue a obrigação de outorgar a escritura: ela passa a ser dos sucessores dele, o que costuma exigir a identificação dos herdeiros e, em muitos casos, o encontro com um inventário não aberto do outro lado. Quando o vendedor simplesmente não é localizado, o processo prevê formas de citação para essa hipótese. Nos dois cenários a análise da matrícula e das certidões vem antes, porque é ela que revela quem precisa ser chamado ao processo.

As duas discutem coisas diferentes

A comparação aparece com frequência porque as duas terminam no mesmo lugar, com o imóvel registrado no nome de quem ocupa. O que muda é o fundamento. A adjudicação compulsória discute um contrato: alguém prometeu vender, recebeu o preço e deve a escritura. A usucapião discute posse: alguém ocupou o imóvel como dono pelo tempo que a lei exige, com ou sem título. Quando existe contrato e prova de pagamento, o caminho contratual tende a ser mais direto, porque não depende de demonstrar anos de ocupação.

Elementos que empurram o caso para cada lado

• Há contrato escrito, recibos e prova de pagamento: elementos típicos da adjudicação compulsória
• Não há contrato, ou ele se perdeu, e a ocupação é antiga: elementos típicos da usucapião
• O vendedor é identificável e a cadeia de cessões está completa: favorece a adjudicação
• A cadeia de proprietários se perdeu e ninguém sabe de quem o imóvel veio: favorece a usucapião
• O tempo de posse ainda não alcança o prazo de nenhuma modalidade do Código Civil: a via contratual pode ser a única disponível
• O imóvel foi ocupado por tolerância do dono, sem ânimo de dono: nenhuma das duas se abre, e a análise muda de eixo

Nem sempre é uma escolha excludente

Há casos em que os dois fundamentos coexistem, e a definição passa por qual deles se prova melhor com os documentos existentes, qual tende a tramitar de forma mais previsível e qual resolve também os problemas registrais do imóvel, como área divergente ou construção não averbada. A leitura da matrícula é o que revela esses problemas paralelos, e ignorá-los significa ganhar o direito e continuar sem conseguir registrar.

O prazo do contrato também importa

Diferentemente da usucapião, em que o tempo trabalha a favor de quem ocupa, na discussão contratual o tempo pode correr contra, porque pretensões nascidas de contrato se sujeitam a prazos de prescrição previstos no Código Civil. Esse é um dos motivos pelos quais deixar um contrato de gaveta antigo parado por décadas não é neutro. A contagem depende da natureza do pedido e dos fatos de cada caso, e por isso não se responde em abstrato.

O que resolver a titularidade ainda deixa em aberto

Ganhar a escritura não significa, por si só, que a matrícula ficará em ordem. É comum que o mesmo imóvel carregue, além do problema de titularidade, uma construção nunca averbada ou uma área que não confere com a descrição registrada. Essas pendências se resolvem por retificação e por averbação, com fundamento no artigo 213 e no artigo 167, inciso II, item 4, da Lei 6.015/73, e é melhor mapeá-las no início do que descobri-las quando a escritura já está pronta e o registro é recusado.

Como o escritório trata a comparação

Como advogado de adjudicação compulsória em Feira de Santana, o escritório coloca as duas hipóteses lado a lado antes de escolher, com base na matrícula, nas certidões e nos documentos de compra. A comparação é feita por escrito e explicada em linguagem comum, porque a decisão é de quem contrata, e ela só é possível quando as consequências de cada caminho estão claras.

Uma via que passou a existir em 2022

A Lei 14.382/2022 acrescentou o artigo 216-B à Lei 6.015/73 e criou a possibilidade de a adjudicação compulsória ser efetivada extrajudicialmente, no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, sem prejuízo da via judicial. É uma mudança recente e ainda pouco conhecida por quem convive há anos com um contrato de gaveta, justamente o público que ela alcança.

Quem pode requerer

O parágrafo 1º do artigo 216-B legitima a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, todos representados por advogado. A previsão de que o próprio promitente vendedor pode requerer é relevante em situações nas quais é o vendedor que deseja encerrar formalmente um negócio antigo e regularizar a titularidade.

O que costuma ser reunido para o pedido

• Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão, com as assinaturas das partes
• Prova de quitação do preço ou do cumprimento das obrigações contratuais
• Matrícula atualizada do imóvel e certidões que revelem ônus, penhoras e outros registros
• Qualificação completa das partes e dos eventuais cessionários da cadeia
• Comprovação do recolhimento dos tributos incidentes sobre a transmissão

O que decide entre cartório e processo

Como no caso da usucapião extrajudicial do artigo 216-A, a via administrativa funciona bem quando o quadro documental está fechado e não há resistência. Havendo dúvida registral, contestação ou lacuna na cadeia de cessões, a discussão tende a voltar ao Judiciário. Por isso a montagem do conjunto de documentos é a mesma nos dois cenários, e o trabalho feito para o cartório não se perde se o caso precisar mudar de via.

Quando do outro lado está uma construtora ou uma loteadora

Boa parte dos contratos de gaveta antigos tem, na origem, um loteamento irregular ou uma incorporação que nunca chegou a individualizar as unidades na matrícula. Nesses casos a discussão raramente se resolve só entre comprador e vendedor: pode ser necessário enfrentar a situação registral do empreendimento inteiro antes de a unidade poder ser adjudicada. O levantamento da matrícula-mãe e do histórico do loteamento passa a fazer parte do trabalho, e isso muda o cronograma.

O que este texto não afirma

A descrição acima é do procedimento previsto em lei. Ela não afirma que um caso concreto se enquadra na via extrajudicial, nem qual será o resultado do exame do registrador, porque isso depende da análise dos documentos e das normas de serviço aplicáveis ao registro de imóveis competente.