Advogado de usucapião em Feira de Santana

O que a via extrajudicial é, e o que ela não dispensa

O artigo 216-A da Lei 6.015/73, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015 e alterado pela Lei 13.465/2017, admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis da comarca onde o imóvel está situado. O próprio texto legal exige que o interessado esteja representado por advogado. A via extrajudicial dispensa o processo judicial, não dispensa a prova: os requisitos de fundo da usucapião continuam sendo os mesmos do Código Civil, e o que muda é onde o pedido é analisado.

Os quatro documentos que o artigo 216-A exige

• Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho, e também pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e na dos confinantes
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca onde o imóvel está e do domicílio do requerente
• Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento dos impostos e das taxas que incidem sobre o imóvel

O ponto que mais surpreende: o silêncio do confrontante

Muita gente acredita que basta um vizinho não assinar a planta para o pedido morrer. Não é o que o texto atual diz. O parágrafo 2º do artigo 216-A, na redação dada pela Lei 13.465/2017, determina que o titular que não assinou seja notificado pelo registrador, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, e que o silêncio seja interpretado como concordância. A redação anterior tinha efeito oposto. O que efetivamente trava o pedido é a impugnação expressa, não a ausência de resposta.

O que costuma fazer o pedido voltar

• Planta e memorial sem anotação de responsabilidade técnica, ou com área que não fecha com a dos confinantes
• Ata notarial genérica, que descreve a posse sem indicar como o tabelião apurou o tempo e as circunstâncias
• Lacuna na linha do tempo da posse, sem documento que cubra determinado período
• Impugnação expressa de confrontante ou de titular registrado, que remete a discussão para a via judicial
• Existência de ação possessória ou de disputa em curso sobre o mesmo imóvel

Quando o caminho volta a ser judicial

Havendo impugnação, o pedido extrajudicial é remetido ao juízo competente, e a discussão segue pela via judicial sem que o trabalho já feito se perca. Por isso a montagem do conjunto probatório, a ata notarial e a planta valem para os dois caminhos. Em usucapião, o escritório avalia desde o início se o caso tem perfil de cartório ou de processo, porque essa leitura muda o cronograma e os custos de procedimento que a família vai enfrentar.

Por que não existe um prazo único

A pergunta mais frequente é quanto tempo de posse é preciso ter, e a resposta honesta é que depende da modalidade. O Código Civil não trabalha com um prazo único: ele combina tempo de posse com outros elementos, como a existência de justo título, a boa-fé, o uso do imóvel como moradia, o tamanho da área e a presença de obras ou de serviços produtivos. Duas famílias com o mesmo número de anos de ocupação podem se enquadrar em modalidades diferentes por causa desses elementos.

As modalidades previstas no Código Civil

• Artigo 1.238: quinze anos de posse sem interrupção e sem oposição, independentemente de título e de boa-fé. O parágrafo único reduz o prazo para dez anos quando o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo.
• Artigo 1.240: cinco anos de posse ininterrupta e sem oposição sobre área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, usada para moradia própria ou da família, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• Artigo 1.240-A: dois anos de posse direta e exclusiva sobre imóvel urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados cuja propriedade se divide com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado para moradia, desde que não haja outro imóvel em nome do possuidor.
• Artigo 1.242: dez anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé. O parágrafo único reduz para cinco anos quando o imóvel foi adquirido de forma onerosa com base em registro depois cancelado, e os possuidores nele estabeleceram moradia ou investimento.

O que a lei chama de posse mansa e pacífica

Todas as modalidades exigem posse sem oposição. Isso não significa que nunca tenha havido conversa ou desacordo com vizinhos, e sim que não houve contestação jurídica eficaz durante o período. Uma ação possessória em curso, uma notificação formal do titular registrado ou uma disputa levada ao Judiciário alteram esse quadro e entram na análise. O artigo 1.244 do Código Civil ainda estende ao possuidor as regras sobre as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, o que pode afetar a contagem do tempo.

A soma do tempo de quem veio antes

O tempo de posse de quem ocupava o imóvel antes pode ser somado ao do ocupante atual quando há continuidade jurídica entre eles, e essa soma é frequentemente o que viabiliza o caso. É por isso que a ata notarial do artigo 216-A fala em tempo de posse do requerente e de seus antecessores. Recibos de cessão, contratos de gaveta antigos e o depoimento de quem acompanhou a ocupação ajudam a demonstrar essa cadeia.

O que se reúne para provar o tempo

• Contas de água e de energia antigas em nome de quem ocupa o imóvel
• Carnês de IPTU e comprovantes de pagamento ao longo dos anos
• Recibos de reforma, notas de material de construção e orçamentos datados
• Contrato de gaveta, recibo de cessão ou qualquer documento de transferência informal
• Fotografias com data e o depoimento de vizinhos que acompanharam a ocupação

Existe contrato e o preço foi pago

Quem comprou com compromisso de compra e venda, pagou e apenas não recebeu a escritura definitiva normalmente não precisa discutir tempo de posse. O artigo 1.418 do Código Civil permite ao promitente comprador exigir do promitente vendedor, ou de quem recebeu os direitos dele, a outorga da escritura definitiva. E a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça firmou que esse direito não depende de o compromisso estar registrado no cartório de imóveis. Nesses casos o caminho tende a ser a adjudicação compulsória, que discute o contrato, e não a usucapião, que discute a posse.

O imóvel está no nome de alguém que faleceu

Quando a matrícula traz o nome de uma pessoa morta e quem ocupa é herdeiro, a situação raramente se resolve por usucapião. O artigo 1.784 do Código Civil transmite a herança aos herdeiros desde a abertura da sucessão, de modo que o ocupante já é coproprietário e a posse dele não se opõe à de quem é dono. O caminho costuma passar pelo inventário e pela partilha, com registro do formal ou da escritura na matrícula. Há situações de fronteira, especialmente quando um único herdeiro ocupa o imóvel com exclusividade por longo período, e elas dependem de análise documental.

Hipóteses em que a via não se abre ou muda de natureza

• Imóvel público, que não é adquirido por usucapião
• Posse exercida com permissão ou tolerância do dono, como comodato e locação, porque não gera posse com ânimo de dono
• Imóvel em área de núcleo urbano informal, cujo tratamento pode seguir a Lei 13.465/2017 em vez da usucapião individual
• Área rural sem a documentação ambiental e cadastral exigida para o registro
• Imóvel cuja matrícula não existe ou está em situação registral que precisa ser resolvida antes

Posse sem registro também tem proteção processual

Ainda que a usucapião não seja o caminho, a posse de quem comprou com contrato não fica desamparada. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada em 1993, admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que sem registro. É uma proteção relevante quando o imóvel é atingido por constrição judicial por dívida do vendedor.

Como a escolha se faz na prática

A definição entre usucapião, adjudicação compulsória, inventário e regularização fundiária sai da leitura da matrícula, das certidões e dos documentos de posse, não da forma como a situação é descrita na primeira conversa. Nenhuma dessas vias é preferível à outra em abstrato: cada uma resolve um problema diferente, e a escolha errada custa tempo e recomeço.