CONVERSA
Feira de Santana, BA · Imóveis e moradia
Advogado de regularização fundiária e REURB em Feira de Santana
Quem mora em área ainda não regularizada e ficou de fora dos bairros que o programa do município alcança precisa de outro caminho. Aqui ele começa pelo enquadramento do núcleo e pela documentação. Presencial no Centro de Feira de Santana e a distância para quem mora em outra cidade ou fora do país.
Atendimento presencial no Centro de Feira de Santana e a distância para quem mora em outra cidade ou fora do país.
Situações que mais chegam
Quando o programa do município não alcança o seu imóvel
A prefeitura de Feira de Santana conduz a regularização de bairros inteiros, por polígono, e para quem está dentro desses bairros o caminho mais curto é o dela, sem custo. O escritório existe para as situações que ficam de fora disso.
O que a gente mais ouve na primeira conversa
- Meu bairro não entrou no programa da prefeitura
- Não tenho documento nenhum do terreno onde moro
- O loteamento nunca foi registrado e ninguém consegue escriturar
- Ouvi falar de REURB e não sei se o meu caso é o mesmo dos vizinhos
- Tenho um imóvel comercial em área irregular e preciso regularizar
- Quero vender e o comprador não consegue financiar sem registro
O que o escritório faz a partir daí
- A verificação honesta de o seu caso estar ou não dentro do programa gratuito do município
- O enquadramento do núcleo urbano e a diferença prática entre as duas modalidades
- A leitura da situação registral da área e do que consta hoje na matrícula
- A organização da documentação do imóvel e dos ocupantes
- O acompanhamento até a titulação e o registro no cartório de imóveis
- A checagem do que muda quando existe herança ou contrato antigo no meio do caminho
Como funciona
Como uma regularização fundiária é conduzida
ENQUADRAMENTO
A definição da modalidade e a checagem do programa do município
DOCUMENTAÇÃO
O levantamento do que existe da área e dos ocupantes
TITULAÇÃO
O acompanhamento até o título chegar ao registro de imóveis
Quem atende
Quem cuida do seu caso
O sócio Luiz Carlos de Miranda Lima, conhecido na cidade como Dr. Miranda, é formado em Direito e reúne mais de 20 anos de trabalho em regularização de imóveis, desde o tempo do Miranda e Miranda. É ele quem recebe o cliente e cuida da parte documental: o levantamento da matrícula e das certidões e o acompanhamento do andamento em cartório. Os atos jurídicos do caso são assinados pela Dra. Maria Fernanda.
A condução é da Dra. Maria Fernanda Martins de Miranda, advogada e sócia do escritório, inscrita na OAB/BA sob o número 91323 e também na OAB/RS sob o número 125562. Vasta experiência em regularização de imóveis, inventário e sucessões.
Regularização fundiária é o assunto em que mais aparece informação pela metade, repassada de vizinho para vizinho. Por isso a primeira conversa serve para separar o que vale para o seu imóvel do que vale para a rua inteira, inclusive quando a resposta é que o caminho gratuito do município resolve melhor.
“Aprendemos que ninguém decide bem sobre o que não entendeu, e é assim que conduzimos cada caso aqui.”
Onde atendemos
Como o atendimento acontece em Feira de Santana
O escritório fica na Avenida Getúlio Vargas, no Centro de Feira de Santana, e atende de segunda a sexta. A regularização de um núcleo urbano tem muita etapa local, com o cartório de registro de imóveis e com o poder público da cidade, e essa parte fica por conta do escritório. As conversas de acompanhamento acontecem aqui ou a distância, com hora marcada, conforme ficar mais fácil para você.
- Avenida Getúlio Vargas, 159, Sala 408, Centro, Feira de Santana - BA, CEP 44001-125
- Segunda a sexta, das 09h às 17h
- (75) 3301-8932
Se o seu imóvel está dentro de um polígono já atendido pelo município, o caminho mais curto é o da prefeitura, e o escritório diz isso sem rodeio mesmo quando significa não ficar com o caso. Quem precisa de orientação e não tem condição de contratar também pode procurar a Defensoria Pública. A atuação particular faz sentido em outras situações, e é isso que se verifica logo na primeira conversa.
A Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária abre a Reurb por área, e as instaurações são divulgadas pela própria prefeitura. Em fevereiro de 2025, foi publicada no Diário Oficial a Reurb de interesse social da região da Lagoa Grande, que abrange os bairros Ponto Central, Parque Getúlio Vargas, Caseb e Santo Antônio dos Prazeres, com 780 imóveis e titulação de posse gratuita. Em novembro de 2025, a secretaria instaurou outro processo numa área institucional do bairro Campo Limpo. A lista muda com o tempo, e conferir se o seu imóvel está numa dessas áreas é o primeiro passo da conversa.
A regularização de interesse social alcança núcleos ocupados por população de baixa renda e é a modalidade que o município costuma conduzir por bairro, sem custo para o beneficiário. A de interesse específico alcança os demais casos, e nela os custos do procedimento ficam com o interessado. O enquadramento não é uma escolha livre: ele depende da situação do núcleo e de quem ocupa.
De modo geral, quem ocupa um núcleo urbano informal consolidado, ou seja, uma área já ocupada e integrada à cidade, ainda que sem registro regular. O direito olha para a ocupação e para as características do núcleo, não apenas para o papel que a pessoa tem em mãos. Por isso o primeiro passo é descrever a área e a ocupação com detalhe.
Muda a modalidade e muda quem arca com o procedimento. Fora do programa municipal o caminho costuma ser o da regularização de interesse específico, com documentação técnica própria e custos de cartório por conta do interessado. Continua sendo regularização, com o mesmo destino final, que é o título registrado na matrícula.
Não atrapalha, mas precisa aparecer logo. É comum que a área tenha um dono antigo já falecido e que a família nunca tenha aberto inventário. Nesse caso a regularização e a sucessão conversam entre si, e tratar dos dois juntos evita refazer trabalho depois. É uma das primeiras coisas que se verifica na leitura da matrícula.
O objetivo é o título de propriedade registrado na matrícula do imóvel, que é o documento que permite vender, financiar, dar em garantia e transmitir por herança. Antes disso existem etapas intermediárias, e cada uma é explicada quando acontece, para você saber em que ponto o caso está.
Custo de procedimento e honorário são coisas diferentes. No procedimento entram os emolumentos do cartório, as certidões e a documentação técnica da área, cada um com tabela própria. O honorário depende da complexidade do caso e é tratado diretamente na conversa. Quando o caminho gratuito do município resolve, ele é apontado antes de qualquer proposta.
A divisão está no artigo 13
O artigo 13 da Lei 13.465/2017 estabelece que a regularização fundiária urbana compreende duas modalidades. A REURB de Interesse Social, ou REURB-S, aplica-se a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. A REURB de Interesse Específico, ou REURB-E, aplica-se a núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada nessa primeira hipótese. A classificação, portanto, não é escolhida pelo ocupante: ela decorre da caracterização do núcleo e do ato do município.
A consequência prática mais visível
O parágrafo 1º do artigo 13 lista atos registrais que ficam isentos de custas e emolumentos na REURB-S. Essa isenção é uma das diferenças concretas entre as modalidades e explica por que a definição do enquadramento importa tanto no início do processo. Na REURB-E, as despesas do procedimento seguem a regra geral e recaem sobre os interessados.
Como o município conduz a REURB
A regularização fundiária urbana é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinado a legalizar áreas ocupadas informalmente e a garantir a titulação dos ocupantes. Em Feira de Santana, a Secretaria Municipal de Habitação instaura processo administrativo de REURB por área delimitada. Um exemplo divulgado pela própria prefeitura é a instauração de processo de REURB em área institucional localizada nas ruas Jorge Cerqueira Mascarenhas, Senai e Travessa Senai e na Avenida Eduardo Fróes da Motta, no bairro Campo Limpo, conforme noticiado no portal oficial do município em novembro de 2025.
A legitimação fundiária, instrumento próprio da REURB
O artigo 23 da mesma lei define a legitimação fundiária como forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferida por ato do poder público exclusivamente no âmbito da REURB, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. O parágrafo 1º traz regras específicas aplicáveis apenas à REURB-S. É um instrumento que não existe fora desse regime e que não se confunde com usucapião.
Situações que costumam ficar fora do programa municipal
- Imóvel situado fora dos polígonos das áreas em que o município instaurou processo administrativo
- Núcleo urbano informal cuja caracterização não se enquadra na hipótese de interesse social
- Imóvel com problema registral individual, como divergência de área ou construção não averbada, que se resolve por retificação e averbação
- Imóvel cuja irregularidade é de titularidade e não de ocupação, como o que continua no nome de pessoa falecida
- Situações de compra com contrato não registrado, cujo caminho tende a ser contratual
O que este texto descreve e o que ele não faz
As informações acima descrevem o regime legal da Lei 13.465/2017 e um fato institucional divulgado pelo município. Elas não afirmam que um imóvel específico se enquadra na REURB-S ou na REURB-E, nem que ele está ou não dentro de área abrangida por processo administrativo, porque isso depende de consulta ao órgão municipal e da análise da documentação do caso.
Outras áreas de atuação
O escritório também atende estas situações
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Usucapião
Você mora ali há muitos anos e nunca houve escritura. Entram na conta o tempo de posse, o modo como ela começou e as provas.
Saiba mais -
Retificação de área
O que está escrito na matrícula não bate com o terreno que você tem. Corrige-se a descrição no registro, com planta e memorial.
Saiba mais -
Imóvel de herança sem inventário
O imóvel continua no nome de quem faleceu, e por isso não se vende, não entra em financiamento e não passa para os filhos.
Saiba mais
Conte onde fica o imóvel e como a ocupação começou
Uma conversa para saber se o seu caso está dentro do programa do município ou se pede outro caminho, e o que a matrícula da área mostra hoje.
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